随着时代发展，人们开始渴望从冰冷的水泥建筑中逃离，投入大自然的怀抱，这种渴望也催生出高品质、新体验的新一代住宅产品——第四代住宅。而随着政策的全面开放，头部房企纷纷加快生态住宅的开发力度，落地项目越来越多。这不仅加速生态住宅产品的大众接受度，使它慢慢从一个小众产品发展成为市场主流。本文凭借多年的设计实践和市场研究，深入解析生态住宅产品的市场现状以及生态住宅的价值点。

一、生态住宅发展成为地产行业新风向

当前的房地产的发展主要以改善为主，大家除了关注房屋形态和户型功能尺度以外，更多关注的是环境改善、品质改善和功能改善。当下火热的生态住宅市场也印证了这一趋势。可以说生态住宅是当前时代符合市场需求的住宅形式，是地产新的发力方向。

地产市场发展促进产品迭代

生态住宅产品除了自身健康、美观、节能的特点外，还有更高的得房率、更多的生活体验和更舒适的居住感受。因此客户在同品质项目中，对生态住宅产品的认可度更高。市场的火热，也让更多的开发商跃跃欲试，越来越多的生态住宅项目横空出世。

国家政策的鼓励推广

随着《T/CECS 855－2021 城市森林花园住宅设计标准》正式发布，在国家政策层面明确生态住宅产品标准。各城市也纷纷出台相关政策，指导生态住宅产品设计，鼓励生态住宅项目落地。截至目前，全国已有超过25个城市陆续出台相关政策，覆盖超过70%的省份。

二、生态住宅的市场现状以及逻辑研究

目前全国范围内有大量以生态住宅或者四代住宅的为概念项目，通过对国内40多个生态住宅项目的调研和分析，对目前的市场状态和设计逻辑进行总结，同时分析了各种形式的生态住宅的优缺点，探索更具生态价值的产品逻辑。

目前市场上的生态住宅产品形形色色，按照其平面功能基本可以分为6种类型，分别为：凸厅和凸厅改模式，方厅模式，通厅模式，边厅模式，角厅模式，横厅模式。

凸厅模式：将客厅设置于端部，并凸出于山墙，三面临空，露台围绕客厅部分设置。其优势在于：（1）露台与客厅直接对位相连，露台成为客厅的延伸部分，结合种植，形成真正的空中庭院感受。（2）露台灵活布置于两个方向，减少不同层露台间的相互干扰。（3）露台尺度合宜，满足活动需求和种植需求。（4）公区和私区分区明确，功能布局合理。（5）客厅可保证3个方向采光，不受上层挑出露台影响。

凸厅改模式：为凸厅模式变异方向，私区成L型布置，半围合客餐厅空间，客厅为两面临空，这种组合方式的优势在于：（1）露台与客厅直接相连，使之形成良好互动关系。（2）露台布置于南向及端部两个方向，减少不同层露台间的相互干扰。（3）露台尺度合宜，满足活动需求和种植需求。（4）客厅可保证有一个方向采光不受上层挑出露台影响。

通厅模式：采用传统户型设计模式，将客餐厅设置于建筑中部 ，南北通透，露台布置于南北两向，这种组合方式的优势在于：（1）不同层露台分别与客餐厅相连，形成露台不同使用场景。（2）露台布置于南北两个方向，减少不同层露台间的相互干扰。（3）露台尺度面宽较大，展开面视野较好。（4）公区和私区分区明确，功能布局合理。但客厅为一面采光，易受上层挑出露台影响。

角厅模式：将客厅设置于建筑角部 ，私区成L型半围合客餐厅空间，露台位于南北两向，沿建筑长边布置，这种组合方式的优势在于：（1）露台与客餐厅直接相连，使之形成互动关系。（2）客厅可保证有一个方向采光不受上层挑出露台影响。但露台过于狭长，存在使用场景限制。露台围绕建筑外侧，形成的是一个类似于长阳台的模式，造成对下层住宅的采光影响较大。

横厅模式：此方向适用于一层一户的较大户型，将客厅设置于建筑中间，横向展开设计，露台位于客餐厅东西两侧，这种组合方式的优势在于：（1）露台与客餐厅直接相连，使之形成良好互动关系。（2）露台布置客餐厅空间两侧，减少不同层露台间的相互干扰。（3）露台尺度合宜，满足活动需求和种植需求。（4）客厅可保证一个方向采光，不受上层挑出露台影响。（5）私区位于两端，功能分区合理，动静合宜。但露台内凹，存在封闭形成室内空间可能性，不同城市审批存在风险。

端厅模式：将客厅设置于建筑端部，公区位于户型一侧，入户先通过私区后到达公区，这种组合方式的优势在于：（1）客餐厅空间270°采光面，提高整体居住舒适度。（2）露台与客餐厅直接相连，使之形成良好互动关系。（3）露台尺度合宜，满足活动需求和种植需求。（4）公区和私区分区明确。（5）客厅可保证两个方向采光，不受上层挑出露台影响。但不同层露台均位于客厅一侧，存在视线干扰问题。入户需经过长走廊，使用体验存在客户喜好方面的风险。

方厅模式：客餐厅空间方正，与厨房成南北竖向排布，私区位于公区两侧，布局紧凑，这种组合方式的优势在于：（1）传统户型设计模式，公私区分区明确。（2）客厅直接对外，采光良好。但露台均与私区卧室直接对位相连，露台相当于放大的阳台空间，并非真正意义上的生态住宅产品，露台在使用场景上有较大限制。

除此之外，市场上还有以普通住宅的错位阳台变异而来的产品等等。类型繁多，既有能实现空中庭院做法的产品，也有借政策之名实现高赠送的产品。结合多年来的实践经验，和对市场情况的分析判断，认为生态住宅产品之所以被称为四代住宅，需要一个基本的特点，即满足其空中生活的田园特性，也就是庭院化，生态性和功能性。要体现这一特性，一般具备以下标准：

1. 露台是否实现室内空间的向外延展。即露台作为庭院属性，是否真正与户内空间融合成整体，成为空中生活的一个元素。从其设置部位不同可以分为与公区的直接对位，错位对位，以及与卧室区的对位三种形式，其中以公区连接为最佳。

露台与户内功能空间的关系，对于露台品质潜力的挖掘影响比较大，优秀的露台关系是与客厅的直接对位，是真正的室内空间外延，以及室外景观向室内的渗透，实现空中庭院的目标。

不同的对位关系，适应不同品质的产品定位。卧室区连接的方式是较为局促的空间选择，适用于小户型、高梯户比的产品。其露台使用效率较低，且破坏私区空间的私密性。

2.露台的形式是否满足通风日照要求。即露台作为室外空间，满足活动需求和种植需求的必要条件。露台形式也是生态住宅户型的决定因素，对户内格局的选定起决定作用。按其形式和布局位置可分为外挑露台、阳台局部扩大、内凹露台，以及三种方式的结合。其中外挑露台为最佳。

露台形式对于生态住宅居住品质保障起到决定性作用。外挑露台整体出挑于户内结构外，作为房间内部空间至室外活动区域的延续，与户内对位关系好，露台通透性，视野空间好，露台间的私密性好。可实现3层挑空。

3.露台的尺度是否满足多功能复合和满足种植需求。即露台空间作为室外的庭院空间，是否满足可以保障植物生长所必需的生存条件和居住活动的空间条件。

露台尺度的控制是以户型品质为原则。根据不同产品定位，确定不同的露台尺度。在满足基本人体工程学基础上，露台尺度的推导与其所容纳的功能直接相关。露台按使用功能不同，分为绿篱区、乔木区、活动区三类。通过不同的排列组合形式，组合成不同的露台功能构成。

三、生态住宅产品原型设计实践

市场情况的研判分析，多个项目的设计实践经验总结，不断创新和研发更具产品力的生态住宅户型产品，不断升级空中庭院生活方式新体验，设计实践出多种不同类型的生态住宅户型产品。

根据多年的设计实践经验以及对市场产品的研判分析，形成了一套生态住宅的生成逻辑，结合实际市场需要，进行在地化的创新设计。际华园贵港项目位于广西贵港市，户型产品分为两类：T2-185和T3-143+125户型：

T2-185户型

185㎡户型为T2户型，一梯一户，户型设计为凸字形平面格局：设计客餐厅空间于端部，并凸出于山墙，三面临空，露台围绕客厅部分设置；客厅两侧为私区空间，南向为两个套房，北向为卧室加书房设计，分区明确。

户型设计特点：（1）客厅与露台直接对位相连，三面临空，错位设置露台，露台成为客厅的延续空间，增加别墅感受，体现产品的墅质化品质。（2）露台布置于南北及端部三个方向，三层挑空露台，减少不同层露台间的相互干扰。（3）露台尺度合宜，满足活动需求和种植需求。（4）客厅可保证3个方向采光，不受上层挑出露台影响。（5）客厅空间非连接露台面设置飘窗，有效减少对下层露台视线干扰，增强产品私密性。（6）专梯入户，独立玄关，营造庄重仪式感，尽显极致奢华；（7）豪华主卧套房，功能完善，空间奢侈，提升主人品质及舒适度。

生态露台设计特点：南北两向为L形设计，端部为一字型设计。南北L形楼台进深为3.3米，一字型露台进深为3.8米，面积均超40㎡。每个露台均有2个小乔木树池，和环绕露台三面的绿篱种植区，同时保障活动区面积，适合于大家庭聚会：人数多，代际活动差异大，代际交流频繁，各代使用空特点明显，动静交织混合。

143㎡户型为T3户型右端户，户型设计格局方正。设计客餐厅空间于端部，私区位于入户口部，公私区倒置，分区明确。客餐厨空间三面临空，露台始终围绕客厅部分设置。

平面功能组合方式采用端厅模式，户型设计特点：（1）客餐厅空间方正，可270°采光，大空间通透视野良好，也提高了整体居住舒适度。（2）露台与客餐厅直接相连，互动关系良好。（3）依据露台位置不同，客餐厨空间南北转换，保证每层均为客厅和露台空间直接相连，互动关系良好，满足露台活动需求。（4）露台设计为三个方向出挑，三层高景观露台，尊享空中墅居品质生活；（5）露台尺度合宜，满足活动需求和种植需求。（6）尊贵十字玄关，营造豪华入户仪式感，减少长走道的压抑感受。

生态住宅以其独特的设计和居住体验，引领地产市场新风向。空中庭院的概念妙趣横生，挑高露台设计在建筑外立面浓墨重彩，而户型产品平面功能设计的优劣才是真正的创新生活方式。(作者单位：中铁房地产集团设计咨询有限公司)